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稀世宝矿泉水整合营销策划案

2014-5-15 11:31| 发布者: admin| 查看: 2102| 评论: 0|来自: internet

摘要:   他,是身家上亿的房地产老板。   他说:“别人要把我划到‘仇富’黑名单里一点都不冤。”   他又说:“别看我们这些人在外头人五人六地风光,但是在一些官员面前,装得像孙子一样。”   房地产商自述“公关 ...
   他,是身家上亿的房地产老板。

  他说:“别人要把我划到‘仇富’黑名单里一点都不冤。”

  他又说:“别看我们这些人在外头人五人六地风光,但是在一些官员面前,装得像孙子一样。”

  房地产商自述“公关”内幕

  □文 本刊特约记者 小 舟

  江南是记者的一个朋友,房地产老板,40来岁个人身家近亿元。在外人眼里,他是风光无限的富商大亨,名车开着,豪宅住着,吃鲍鱼燕窝的频率就跟老百姓吃豆浆油条差不多。他自己都说,“别人要把我划到‘仇富’黑名单里一点都不冤。”但私下,他却对记者说:“别看我们这些人在外头人五人六地够风光,但是在一些官员面前,就必须装得跟孙子一样。”

  江南的自嘲中透着深深的苦涩。接下来,他对记者讲述了他与一些基层政府官员打交道五味掺杂的种种经历。

  “酒桌牌桌的应酬

  早把我的脸磨成面具”

  每次听到老歌《掌声响起来》,江南说他都深有感触,尤其对那句“经过多少失败,经过多少等待,告诉自己要忍耐”特别有共鸣。他说做房地产开发商,等待是一项必需的基本功。记得最早到一些主管部门办事,对方往往都以一个忙字推脱,他们的口头禅就是:“你那个事我们正在研究,你先回去吧。”

  “当官的叫你回去,你就真回去啊,那就什么事也办不成了。”江南说,做房地产,少不了和国土局、规划局、城建局、房管局等主管部门打交道。人不熟悉,没有关系,就很难成事。“不勾兑不行啊!”江南叹气说。办一件正常的报批,那些和主管部门关系密切的开发商,上午送去下午就能批下来;而没有关系或关系不硬的开发商就得按规矩到窗口排队,按正常的7个工作日或者15个工作日批下来。在房地产界,时间就意味着金钱和利润。每个环节要都这样耽搁下来,损失可太大了。

  与官员打交道,吃饭当然是少不了。江南印象深刻的是有一次他请一个处长吃饭,拿了一瓶800多元的红酒,觉得档次应该不错。没想到那个处长把酒拿在手上,很不屑地说:“这红酒不上2000元,根本就没啥喝头,我只喝大师级的葡萄酒。”眼见着好不容易请到的处长面露不悦,江南赶快让服务员拿酒品单来重新点过。

  江南说,大部分的官员都在口味上有个人偏好,安排不好让客人吃喝不痛快,该办的正事也就泡汤了。比如说有些领导干部就喜欢吃野味。在江南楼盘所在的城市,提供野味餐馆都很隐蔽,点菜时按行规一般都不点具体几斤几两,只说“给我配1500元一桌的菜,或是2000元一桌的菜”。

  让江南无奈的是,不管如何小心翼翼,有的官员还是会挑剔:“你们怎么这么点,太不会吃了,吃也是一门学问,服务员,给我来两盘老鼠肉(即穿山甲)。”一下又在账单上增加1000元的消费。即使肚子里在骂娘,表面还得赔着笑脸说:“就是就是,我们把野味糟蹋了,还是领导会吃会生活。”

  随着关系日渐熟悉,一些领导干部会毫不避讳地把自己的女朋友或者小蜜带到应酬场合,饭桌上、牌桌上、KTV包间里,又搂又抱。江南说:“习惯了,这些年酒桌牌桌的应酬早就把我的脸磨成看不出表情的面具。”

  江南说:前几年公司刚起步时,这些应酬经常都得自己亲身去顶去扛,陪完中饭陪晚饭,陪完洗脚陪宵夜,每天基本上都披星戴月、深更半夜才拖着疲惫的身体回家。而且眼看着每天燕翅鲍鱼,却是陪吃买单的“伺候丫环”,没有一顿能踏踏实实吃饱。

  “条条蛇都咬人啊!”

  开发商圈子里常说的一句话是:“舍不得孩子套不着狼!对干部要舍得,对老百姓要哭穷。”

  但凡开发商或多或少都有一些拖延开发、囤积居奇、偷工减料的违法软肋,如果和国土、规划、房管等关键部门关系不到位,人家就可以名正言顺地严格按照限期开发的规定,要么收回或拍卖你的地块,要么迟迟不通过总评或者楼盘验收,让你承受巨额损失干瞪眼;而只要关系到位了,他们就睁一只眼闭一只眼,一路绿灯。

  江南说,国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门,“条条蛇都咬人啊!”“我们把钱用报纸一包,放到档案袋里,单独约个时候,电话里说有个急件报批,对方就明白了。见面把文件袋给对方就完事。”

  除了平时烧香,逢年过节的时候,每一关的大小菩萨也都要拜。每到这些时候,江南就要提前考虑送钱送礼的各个环节。送礼就早不就晚,稍微送晚了当官的就有想法了,觉得你小气不懂事,落了这个印象,以后事情就难办了。

  江南说:“这些年我送出去的钱物,没有一次是不收的,只有嫌少不屑的。有的官员过年过节收钱收礼收到手软,你送几千块钱根本就是蜻蜓点水,送大礼才有印象。如果送少了,不但达不到公关效果,可能还会起反作用。有的干部收到一两千的红包,直接交给纪检机关换取政绩了,而收得多往往舍不得交,这叫‘抓大放小’。”

  江南心里清楚,钱送得越多赚得越多。他最不爽的是,经常有些官员喝得二麻二麻的时候,打着响嗝说:“你们这些老板算什么东西,不就有两个臭钱吗!再牛再厉害到头来还不是得老老实实低头求我们当官的办事,在中国,光有钱不行,有权随时都能换钱!”

  每次听到这些嚣张的“权势论”,江南心里恨不得往他们脑袋上蒙个麻袋狠揍一顿,不过为了挣钱都只能忍耐。他自嘲地说:“其实我们吞了老百姓那么多血汗钱,自己也不是什么好东西,有得有失,给当官的装孙子也算是因果报应。不过有些当官的最虚伪,平时在台上讲清廉个个道貌岸然,但收起我们的好处费哪个手软过!”

  “老板吃肉,官员分羹”

  江南说,大家都知道房地产是暴利,房产商赚钱吃肉,各个环节的官员也少不了一杯羹。

  江南透露,以开发面积为100亩的楼盘为例,如果开发容积率为0.5或0.6,可以开发平均面积300平方米的别墅100套。地价以150万元/亩的小城市平价土地计算,土建加上报建、设计、推广宣传,摊下来每平方米的成本计6500元,而别墅每平方米售价可达9000至1万元。开发周期3年后,楼盘纯利润可达到1个亿。

  那么,这1个亿的利润中,要支付多少“公关费”呢?江南说,根据开发商的大方程度不同,一般在2%至5%左右,也就是说200万至500万元不等。此外,还要参考政府官员开绿灯的难度和开发商的利润空间。打个比方,本来这个项目只能赚5000万,但是由于地方政府、职能部门特别关照,最后还额外赚了5000万,那么从这额外的利润里再分4成给方方面面的大小官员作回报,又何乐而不为呢?

  这笔数额不菲的公关费,怎么用是有奥妙的。江南说,一是吃喝玩乐的费用,如安排饭局、打高尔夫球、钓鱼、到娱乐场所等。二是邀请领导和关系户国内外旅游的消费。三是利用领导出去开会出差、党校学习之类的时机,自有关系熟稔的开发商争先恐后地跟着出去沿途买单。四是节日送礼,礼到情到。五是直接送房或按成本价不赚钱出售给官员及其亲属。六是在楼盘项目里出让些工程转包给官员的亲戚朋友,有钱一起赚。

  不过,如今反腐败的高压线顶着,官员收钱越来越谨慎,方式也越来越隐蔽。江南透露这一年多来直接送钱的少了,帮忙买单冲账的多了。

  有一次,江南到一个对办土地证很关键的核心官员家做客,寒暄之后,官太太唉声叹气地说:“别看我们那位在省城当个官,说实话,我们当老婆的才受委屈呢!你看看隔壁人家也是当官的,人家家里那装修全是请广东的名设计师做的,多气派,眼看着我们儿子也快谈婚论嫁了,就我们这普通装修,只怕人家姑娘根本就看不上眼呢?”

  一听这话,江南就明白了,他马上说:“哎呀,我表弟就在香港开设计公司,他们刚好想通过我在内地免费做一些样板间的装修,扩大一下知名度,您要不嫌弃的话,我让他给您家装一下?”

  几个月下来,官员的家里旧貌换新颜,太太一高兴,枕边风一吹,江南拜托的盖章审批自然是比原来好办多了。不过有点智商的人都知道,江南哪有什么在香港开装修公司的表弟,这一切不过是老婆婆脸上打粉——掩饰心机罢了!  

  采访即将结束,江南长吁一口气,说:“老百姓骂我们,但我们心里也想骂啊!说出来,感觉轻松多了。我说这些,不是为自己辩解,而是希望人们知道,这个行业的黑幕究竟是怎么回事。”



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