刘培庆：第一物业预计上半年挂牌新三板

  第一物业总经理刘培庆

  一向低调的第一物业（北京）股份有限公司（以下简称“第一物业”），在今年上半年却高调地宣布即将登陆新三板，一时成为物业界焦点。此次亮相，意味着一艘大船再起航，他的魅力何在？影响几何？1月 14日下午第一物业总经理刘培庆接受了记者专访。

  问：物业管理行业大多处于非盈利状态，而第一物业一直保持稳定增长。从业绩面看，第一物业盈利的要点在哪里？主要赢利业务是哪些方面？相对中海、万科等，核心竞争力又是什么？

  答：第一物业的核心竞争力是科技设施，舒适服务；流程与标准化。众所周知，物业公司的成本最主要的是能耗和人力成本，我们通过绿色科技物业的运营能力，将能耗维持在一个比较低的水平，同时我们对设备、设施进行改造，利用绿色能源，比如太阳能、LED灯、无负压供水设备等，再次降低我们的能耗成本；人力方面，我们通过一二三级流程和300个作业标准，让所有的工作标准化和简单化，提升工作效率和工作质量，有效地降低人力成本和管理风险。

  问：刚才您提到全力打造“中国最专业的绿色科技物业”公司，对于部分业内同行来说可能还是有点陌生，请为我们详细介绍一下好吗?

  答：绿色科技物业即包含绿色节能、智慧和互联网+的属性，它包含了五部分：一、全过程前期介入管理体系；二、一体化能源自控管理体系；三、无缝介入智能社区生态圈；四、高效能恒温恒湿管理系统；五、多维度节能环保管理体系。

  问：请您简单介绍一下，第一物业的绿色科技特色服务对于业主和开发商都有哪些助益和影响？

  答：第一物业从房地产企业获取土地开始到客户入住持续进行前期介入，贯穿房地产开发全生命周期，通过15年大数据积累，从客户使用、社区运营及物业管理视角提出战略化建议，从户型搭配、设备选型、绿化方案、绿色建筑等维度提出咨询方案，达到提高客户对建筑的满意度和降低房地产企业建筑成本两方面。

  问：良好的物业服务不仅能起到房屋保值增值的作用，也能为企业自身及开发商带来品牌效应，从而获得共赢。您能否谈谈对此的认识？

  答：你问得非常好，物业管理包含两部分，对建筑物和附属设备、设施的管理及对使用建筑物人的服务，好的物业管理可以让房屋的外立面历久弥新，让供水供电及电梯运行正常，那口碑好了自然都愿意买这里的房子，就会让房屋升值，这也是开发商愿意看到的。我们有数据显示，同时期同等定位的社区，第一物业的管理可以比旁边其他物业管理的小区房屋单价高5%以上。

  问：互联网+这两年风起云涌。有的企业理解为它就是卖东西，线上线下卖点油、卖点米；有的理解就是纯技术化，甚至以后不要人了。所以这个互联网+也好，技术的创新改变也好，对于第一物业您的理解是什么？或者准备将来怎么应用？

  答：对于物业行业我理解的是物业+互联网，它与互联网+物业有本质的区别，物业+互联网即在物业管理的基础上更好的运用互联网这个工具，跑通线上线下，让客户居住在这里更加便捷、省心，比如第一物业服务的项目上，业主通过“爱助家”平台大大节省了时间，以前缴费要到物业前台，现在只需动动手指用手机支付系统就可以完成，通过手机APP就可以开小区的门、直接在医院挂号和预约体检等。你说的购物只是互联网+的一部分。

  问：您在不同的地方做物业管理，面对不同的人群，这在管理上会有什么不同吗？请问您有什么管理心得？

  答：对待不同的客户，从出发点来说一定要帮客户解决实际问题，初心不能改，比如有些人希望多跟你聊一会，希望跟你倾诉一些，那我们就多花时间跟客户沟通；有些客户很忙，那我们就用最高的效率把他的诉求解决掉；面对不合理诉求的时候耐心解释，掌握分寸，又尽量不要引起客户的不悦，这需要我们具备一个良好的沟通技巧和自我情绪管理。

  问：作为一名资深的物业管理人，对管理肯定有很多自己独到的见解，您认为现阶段物业管理行业面临的最大挑战是什么？或者说最大的困惑是什么？

  答：困惑和挑战主要有两个：一是法律法规的不健全，全国各地的物业管理条例不统一，业主的物业费缴费习惯还需要慢慢培养，比如我们常说物业费收缴率，这个词本身就有问题，除了物业费，你还有什么其他事情是可以享受服务不付费，或者需要不断催收。二是随着不断上升的各项成本和物业费涨价难的对比，我常常说做过物业管理，管过一个项目就知道管理一个国家有多难，比如台湾民主的成本，我这样说你就明白了吧。

  问：在您的从业生涯中，您常用哪句话来鞭策自己的团队？

  答：我们是最棒的，我们要通过认真做如下工作来实现我们NO.1的目标。

  问：物业本身是个资金、人力密集型的传统行业，资本的助力有利于未来的发展。所以我们想问问刘总，第一物业有没有计划要上市？假设上市，我们的卖点，投资故事是什么？

  答：我们正在筹划上市，预计今年5月底前会正式挂牌新三板。我们的主线和定位就是绿色科技物业，第一物业管理的建筑可以比其他物业公司节能20%，这就是我们的优势和竞争力，我们的理想就是让天更蓝水更绿，让人们通过最少的能耗享受到最舒适的环境。

  问：上市后，第一物业在现有战略的基础上，将有哪些新的动向？

  答：上市是希望通过资本的助力扩大生产规模和提升知名度，通过管理更多的建筑奠定绿色科技物业的行业地位，随着规模的扩张冲击主板市场，形成一个良性循环，不断扩大管理面积和规模，为国内的节能减排做贡献，也影响更多的物业企业走到绿色物业这条道路上来。

  问：据了解，目前上市的物业公司已有十多家，这是否预示着中国物管行业进军资本市场已掀起大浪潮，这对整个物业管理行业的发展将会有怎样的影响？

  答：是的，全国有8万家物业企业，排名前100名物业企业管理的面积只占到总物业管理面积的20%，上市后由于资本的介入，我认为就是大鱼吃小鱼的过程，大公司本身的内部管理流程规范，服务管理能力强，通过借助资本的助力，将逐渐整合一些小型的和管理水平差的物业企业，我认为未来十年排名前100的物业企业将会管理总物业管理面积70%以上，那种只有一个或几个项目的物业企业将会越来越少。

  文/柴海梁